多項關(guān)鍵指標持續(xù)改善 市場回穩(wěn)向好態(tài)勢顯現(xiàn)
1至2月，全國房地產(chǎn)市場多項關(guān)鍵指標持續(xù)改善，市場出現(xiàn)明顯止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，全國一二手商品房成交總量實現(xiàn)同比正增長、一線城市出現(xiàn)房價上漲；全國土地出讓金和成交溢價率實現(xiàn)大幅增長，雙雙超過10%，熱點城市多宗土地成交溢價率甚至超過50%；資本市場對內(nèi)地房企的估值也大幅上調(diào)，港股內(nèi)房股指數(shù)累計上漲10.1%。
前兩個月的“開門紅”，為全年房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)，乘著“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”政策的東風，市場整體回升回暖值得期待。
商品房市場成交活躍 多個城市量價改善
全國房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)回升，商品房銷售和二手房成交總量同比正增長，其中二手房交易網(wǎng)簽面積同比增速超過兩位數(shù)。在“控增量，優(yōu)存量、提質(zhì)量”的政策引領(lǐng)下，一線城市率先實現(xiàn)量價企穩(wěn)回升，并帶動二三線城市進入修復(fù)回穩(wěn)的通道。
多家機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)也印證了市場的積極變化。機構(gòu)觀測到的市場數(shù)據(jù)顯示，2025年2月，全國新建商品房項目到訪數(shù)量、認購量明顯提升，需求量和價格得到明顯修復(fù)。比如上海核心區(qū)域144平方米以上戶型價格同比漲幅達6.8%。
在一線城市的傳導(dǎo)和帶動下，重點二線城市如南京、成都新房價格環(huán)比也實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)升。此外，長三角、珠三角重點城市新房庫存去化周期普遍回落至12個月以內(nèi)。重點城市二手房高頻交易小區(qū)數(shù)量同比翻番，市場活躍度明顯提升，整體議價空間加速收窄。
土地成交溢價明顯 市場信心持續(xù)提振
土地市場2025年年初已釋放明顯的復(fù)蘇信號，印證房地產(chǎn)政策效力與市場預(yù)期的雙重改善。Wind數(shù)據(jù)顯示，1~2月全國土地出讓金同比增加15.5%，樓面均價同比上漲25.3%，全國平均溢價率為11.2%。
其中，一線城市土地溢價率回升至12.8%，南京、蘇州核心地塊溢價率突破40%。2月熱點城市優(yōu)質(zhì)土地成交活躍。比如，成都高新區(qū)大源地塊經(jīng)過130余輪激烈競爭，最終以樓面價31700元/平方米、溢價率70.4%成交。該樓面價創(chuàng)成都住宅用地樓面價新高，也是成都土地拍賣史上第一宗樓面價突破3萬元/平方米的住宅地塊。
開發(fā)企業(yè)拿地策略從“謹慎觀望”轉(zhuǎn)向“擇優(yōu)補倉”主要有三方面原因：其一，開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期明顯改善；其二，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善，專項債定向支持存量土地盤活，有效緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力；其三，城市更新既推動需求釋放，也激活優(yōu)質(zhì)土地的流動性。
資本市場融資改善 上市房企估值提升
隨著政策層面的持續(xù)支持和新房市場的積極反饋，房企融資環(huán)境逐步改善。2025年1~2月，房企各渠道融資總額較去年同期有所增長，優(yōu)質(zhì)房企融資規(guī)模修復(fù)、成本下行。1~2月房企債券融資總額合計約732.8億元，保利、綠城、龍湖、金地等房企成功發(fā)行公司債或供應(yīng)鏈ABS，融資成本較2024年同期下降30~50BP不等。出險房企債務(wù)重組進程加速，碧桂園等10余家房企，在破產(chǎn)重整、境內(nèi)外債務(wù)重組等方面都取得了重大進展。
同時，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進，地產(chǎn)項目流動性緊張局面明顯緩解。截至目前，全國“白名單”項目審批貸款總額已超過6萬億元。投資者對房企經(jīng)營狀況改善反應(yīng)積極，疊加政策預(yù)期提升與市場情緒好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)上市企業(yè)估值不斷修復(fù)。2月，A股房地產(chǎn)板塊資金持續(xù)流入，房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.5%，港股內(nèi)房股指數(shù)上漲10.1%，漲幅均為2024年9月份以來的新高，反映出資本市場對我國房地產(chǎn)市場預(yù)期改善，房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度和投資熱情持續(xù)提升。
摘自《中國建設(shè)報》2025.03.28 重慶大學(xué)副校長 劉貴文
