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防水重磅利好！住建部：繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢

 一、住建部：繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢

新華社北京7月27日電（記者 王優(yōu)玲、潘潔）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。

在座談會上，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負(fù)責(zé)人作了重點(diǎn)發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，表達(dá)了對相關(guān)政策落實(shí)情況的真切感受，就推動行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，要堅(jiān)持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力，通過科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場幾個(gè)新變化

從7月25日市場的反應(yīng)來看，應(yīng)該是有更多的期許。接下來的市場變化有以下幾個(gè)方面。

第一是出險(xiǎn)房企救一批死一批之后，房地產(chǎn)的陣痛仍將持續(xù)一段時(shí)間，但國資能否出手托底仍在搖擺，這也是為什么恒大等企業(yè)仍在苦苦掙扎，畢竟地方城投目前的債務(wù)問題也很嚴(yán)峻。

第二是在新發(fā)展階段，一些城市的限購政策都將逐步退出。房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，當(dāng)然，這也會有分化，核心城市如北上廣深以及杭州等城市的限購將長期存在，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。但三線及以下的城市限購已經(jīng)沒有太大的必要了，各地都在爭奪人口，實(shí)則也是在爭奪機(jī)會與未來。

第三是房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會仍有，這里既有前面提到的小家庭化趨勢將延續(xù)，帶來新戶購房需求增長；還有經(jīng)濟(jì)板塊的分化，帶來的城市群人口的集聚，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛；更有持續(xù)的城市更新帶來的機(jī)會。目前我國30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬戶家庭、81億平方米的住宅建筑面積。

城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻(xiàn)力量。

因此，中國房地產(chǎn)行業(yè)在黃金二十年之后，即將步入大分化時(shí)代而非停滯期，區(qū)域的分化、城市的分化、房企的分化將持續(xù)，機(jī)會很多，關(guān)鍵在于把握。

第四是一些政策該來的都將到來，未來中國房地產(chǎn)將逐步制度化，以立法管理代替行政手段調(diào)控是大勢所趨。比如即將取消預(yù)售，重新實(shí)行現(xiàn)房銷售。預(yù)售制是房地產(chǎn)上升期的產(chǎn)物，是時(shí)候退出預(yù)售制了。又比如房地產(chǎn)稅的立法、試點(diǎn)都是大勢所趨。

風(fēng)起于青萍之末。最近《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》等幾個(gè)重磅的政策，已經(jīng)說明提振市場信心開始動了。

三、分析后市發(fā)展

政治局會議首提房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)后續(xù)高能級城市將逐步落地支持置換改善需求、優(yōu)化遠(yuǎn)郊限購等措施；同時(shí)城中村改造和寬松政策的邊際變化都主要位于一二線城市，推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企。

建材行業(yè)壓力最大時(shí)刻已經(jīng)過去。2022年建材行業(yè)經(jīng)歷了過去十年至暗時(shí)刻，地產(chǎn)需求下滑至六七年前水平，同比跌幅達(dá)到歷史最大，俄烏戰(zhàn)爭導(dǎo)致原材料成本壓力維持高位，行業(yè)大多數(shù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。隨著去年底以來地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向及經(jīng)濟(jì)觸底迎來修復(fù)，行業(yè)壓力最大時(shí)刻已經(jīng)過去，2023年一季度消費(fèi)建材企業(yè)業(yè)績實(shí)現(xiàn)正增長，未來龍頭企業(yè)具備市占率提升和新品類拓展空間。隨著2022年底地產(chǎn)政策迎來轉(zhuǎn)向，二手房市場的恢復(fù)有望逐步傳導(dǎo)至拿地新開工，同時(shí)政策持續(xù)推動保交樓落地，供給端行業(yè)新增產(chǎn)能預(yù)計(jì)有限；隨著需求恢復(fù)及成本壓力緩解，水泥行業(yè)盈利迎來觸底反彈，企業(yè)通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游仍具成長性，估值具備較高吸引力。消費(fèi)建材子行業(yè)處于集中度加速提升及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化期。

當(dāng)下提出的城中村改造與此前全國進(jìn)行的棚戶區(qū)改造有相似的政策目標(biāo)，即改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需。不同點(diǎn)在于城中村改造側(cè)重點(diǎn)在于綜合治理和微改造為主，一些有條件的超大城市也會進(jìn)行一些整體拆建的工程，整體上判斷是因地制宜、統(tǒng)籌有序發(fā)展為主。板塊上整體仍將有利于消費(fèi)建材（如涂料、防水、砂漿、管道、線纜、輔材等）。

近期針對地產(chǎn)供需層面政策力度逐步提升，有望提振消費(fèi)建材公司的業(yè)績修復(fù)預(yù)期和信心。從部分龍頭公司23H1的業(yè)績預(yù)告看，利潤持續(xù)改善的內(nèi)生動力已較為充沛，若后續(xù)政策端影響逐步傳導(dǎo)到實(shí)物量恢復(fù)，消費(fèi)建材公司有望迎來業(yè)績及估值的雙重修復(fù)。