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聚焦兩會(huì) · 定調(diào)2023房地產(chǎn)工作! “讓全體人民住有所居”!

         3月5日上午9時(shí)，第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

對(duì)于房地產(chǎn)方面的工作，“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”70多個(gè)字，定調(diào)了2023年房地產(chǎn)工作。

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

需要明確的是，雖然本次《政府工作報(bào)告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會(huì)發(fā)生動(dòng)搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持，正如《求是》雜志刊文中所提的那樣。事實(shí)上，今年《政府工作報(bào)告》提到的房地產(chǎn)工作重點(diǎn)仍是防風(fēng)險(xiǎn)、增信心、促需求，與《求是》雜志刊文相關(guān)提法一脈相承。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)處置不當(dāng)，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。四季度以來(lái)中央一系列保交樓、保優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體政策持續(xù)落地，及時(shí)托底市場(chǎng)，避免硬著陸。

政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，表述與此前中央基調(diào)一致，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質(zhì)房企）風(fēng)險(xiǎn)暴露，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，盡管政府工作報(bào)告中未提及“保交樓”工作，但保交樓的重要性在此前多次會(huì)議中均有體現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年“保交樓”仍是“防風(fēng)險(xiǎn)”的重要發(fā)力點(diǎn)。

2022年以來(lái)，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極落實(shí)因城施策，但在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有所側(cè)重。優(yōu)質(zhì)房企、合理的住房需求才是政策支持對(duì)象，熱點(diǎn)城市需求端政策也是漸進(jìn)式推進(jìn)，整體來(lái)看，中央及地方對(duì)房地產(chǎn)“托而不舉”的態(tài)度較為明確。

支持剛性和改善性住房需求

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的支撐，只有支持剛性和改善性需求釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)才可期。因此，因城施策加大支持剛性和改善性需求釋放仍將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)管控的重點(diǎn)工作。

從中央及監(jiān)管部門層面來(lái)看，2022年以來(lái)，監(jiān)管部門已先后落地不少需求端舉措，如財(cái)政部和稅務(wù)總局明確一年內(nèi)換房可以給予退稅優(yōu)惠，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以及下調(diào)公積金貸款利率等，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，為剛性和改善性購(gòu)房者提供更好支持。

今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告單獨(dú)提及“支持剛性和改善性住房需求”，這也充分說(shuō)明今年的工作重中之重是提振住房消費(fèi)需求。換句話說(shuō)，相比保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、預(yù)售資金問(wèn)題、新發(fā)展模式推進(jìn)等，住房消費(fèi)需求的提振是“No.1工程”。唯有把住房消費(fèi)需求提振了，其他房地產(chǎn)的問(wèn)題包括頭部房企金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題等，才能真正得到解決。

較去年兩會(huì)，今年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持態(tài)度更進(jìn)了一步，并延續(xù)了去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的房地產(chǎn)政策主旨，時(shí)隔多年后首次明確指出要支持住房需求，體現(xiàn)了中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的決心。同時(shí)政策注重加大供給側(cè)政策支持力度，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

這充分說(shuō)明今年工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求，各地要充分把握這個(gè)核心要點(diǎn)，做好相關(guān)工作。住房消費(fèi)需求支持的提法在這兩年都有，此次提及并非老生常談，是基于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景，針對(duì)性更強(qiáng)。唯有提振住房消費(fèi)需求，其他房地產(chǎn)的問(wèn)題包括頭部房企金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題等才有可能真正得到解決。

解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題

今年政府工作報(bào)告指出要“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”、“解決好新市民、青年人住房問(wèn)題”。目前，我國(guó)有超過(guò)3億的新市民，數(shù)量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。

去年住建部在“中國(guó)這十年”系列新聞發(fā)布會(huì)上就指出“要健全‘兩個(gè)體系’，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補(bǔ)位作用。”2023年，住房租賃政策支持力度有望進(jìn)一步加大，尤其是金融支持力度。

一方面，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房公募REITs今年有望取得突破。2022年12月，證監(jiān)會(huì)副主席李超提出，“進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”。

另一方面，住房租賃企業(yè)的融資將獲得更多支持。2023年2月，央行和證監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融支持租賃市場(chǎng)17條”，為租賃住房項(xiàng)目提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。整體來(lái)看，今年住房租賃企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步拓寬，融資成本有望降低，租賃住房項(xiàng)目也將更容易“算得過(guò)來(lái)賬”，市場(chǎng)化住房租賃企業(yè)的供給積極性有望提升。

2023年保租房供給仍將是重要工作。中央層面，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：“以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套(間)。”

地方層面，目前多個(gè)省份已發(fā)布2023年保租房籌集計(jì)劃，如浙江省要求規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，新建籌集保障性租賃住房25萬(wàn)套；河北省提出探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，籌集保障性租賃住房3.5萬(wàn)套。整體來(lái)看，今年保租房籌集規(guī)模仍將維持在較高水平，推進(jìn)滿足新市民、青年人群體的住房需求，促進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度的加快建立。